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买拍卖房时应注意什么

时间:2019-08-16 18:40:35 来源:互联网 阅读:0次

买拍卖房时应注意什么

在实践中很多债权债务纠纷的民事案件是需要执行的,而被执行人不执行判决的时候,法院可以拍卖被执行的财产偿还相应的债务,房屋是经常被拍卖的标的物,那么买拍卖房时应注意什么?下面由为读者进行相关知识的解答。

一、买拍卖房时应注意哪些问题

1、要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说,通过法院强制执行的标的产权都比较清晰,相对可以放心,而由单位或个人委托的就要查清。

2、应充分行使自己的合法权利,在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。我国拍卖法有明文规定,拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵,竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵,有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料,拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。通常情况下,拍卖行会公开标的展示时间,组织意向买家统一看房,让买家实地具体了解房屋的基本状况。若没组织看房的,市民可要

求拍卖行开放展示或自己去实地了解。届时,买家应了解该房子是否腾空,原房东户口是否已迁出

,同时要确定标的房产是否有其它费用未付,如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清,这些情况可以直接去相关管理部门查询,也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。

3、购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词,交吉即竞买后即可使用,不确定因素和风险都较小,但起拍价格相对高些。而不交吉,就是只是已取得产权,但房屋仍因各种原因被他人居住使用,要实际拥有,还须通过其他途径取得。因此,不交吉的标的一般相对便宜。一般来说,不交吉标的有两种:一种是标的带租约,目前在被使用中,租客与原房主有租赁协议在先,买家可与租客保持出租与承租的关系,定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事,因为可直接获得投资回报。但也存在投资风险,如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长,就会拉低买家的投资回报率。另一种“不交吉”是标的不带租约,但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的,有可能出现拒不搬走的情况。

4、要做好付全款准备。拍卖房的产权“先天性”不足,并且部分房产的产权关系错综复杂,产权的可追溯性难度较大,许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系,这为其按揭贷款服务造成了巨大的壁垒,当前银行很少为拍卖房提供按揭贷款服务。因此,消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。

二、购买拍卖房存在什么风险

1、房屋原所有权人的身份背景。

大家都知道,司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务,而被债权人起诉,查封抵押房产,终被法院强制执行拍卖,当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起,如果房主是循规蹈矩做生意投资失败,人品可靠还好,但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路,那么你通过法院拍下了他的房屋,如果碰到不讲理的流氓,日后回到你家找你闹事、算账,那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因,而且法院也不会24小时守在你家里保护你,那么如果碰到这种流氓分子,真的是鸡犬不宁了。

2、户口问题。

房屋虽然被你拍下了,但是原房主的户口却无法迁出。

3、长期租赁的法律风险。

根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你拍卖后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那你就麻烦了。

4、补缴相关税费的风险。

营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的,还有就是水电费物业费及其他费用如果拖欠了很久也是需要拍卖后买受人自行承担的,这块费用还是要考虑的。

以上知识就是对“买拍卖房时应注意哪些问题”问题进行的解答,竞买人竞拍房屋的时候,需要注意房屋的产权是否清晰、了解房屋的具体情况、要注意此房是交吉还是不交吉等问题。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。

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