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豪宅成交翘尾行情或翘至2015年一季度

2018-12-07 00:49:37

豪宅成交翘尾行情或翘至2015年一季度

2014年年底,房企大规模抢收推盘,市场行情集中火爆。2014年12月单月上海中高端住宅市场成交再创新高。根据德佑地产研究发现,单价5万元以上项目成交面积和成交套数录得同比、环比值。

改善型需求已成态势

数据显示,2014年,一手高端住宅单月成交超过400套的,分别是2014年3月、10月、11月、12月,12月达到去年值。2014年12月上海单价5万元及以上的一手高端商品住宅共成交880套,环比上涨89.23%,同比上涨163.4%,成交集中于浦东、徐汇、黄浦等区;成交面积17.6万平方米,环比上涨83.25%,同比上涨125.01%;成交均价68168元/平方米,环比上涨2.65%,同比上涨0.21%。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,2014年楼市高端市场相比低端明显活跃,主要的原因是之前信贷环境相对偏紧,买房贷款周期长达到半年左右,直接影响了低端改善需求,很多人都需要卖掉一套再买一套。"对于中高端产品而言,购房者购买能力相对偏高,有些购房者会选择一次性付款,贷款的客户银行对其支持力度也会较强。在2014下半年,尤其是四季度,整体环境向好,中高端市场也就变得更好了。"

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦亦表示:"受政策暖风影响,楼市好转,并且土地市场也有升温迹象,市场有看好楼市的预期,在晚买不如早买的心理预期影响下,购房者加快了入市的步伐。"

另据中国指数研究院数据显示,单价5万-6万元的住宅构成中高端住宅交易市场的主力军。中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为,市场改善型需求在增加已经成为一种趋势。"观察近几年的上海市场,首次置业的成交比例已经趋于稳定,相对应的,首次改善和再次改善的置业人群在持续上升。改善型需求持续增加,贷款新政又将这部分中高端需求明显释放出来。"陈延彬表示,改善需求中,180平方米的户型更受欢迎,从价格来说,500万-800万元总价的楼盘成交量占比高。

"由于对资源吸纳加上自贸区、迪士尼板块的新一轮利好,再加上人们的改善型需求一直在持续上升,如果外部经济环境没有变差,预计单价5万-6万元的项目在2015年一季度会延续回暖态势,价格仍有上涨空间。"陈延彬表示。

去年豪宅出货112套

同策咨询研究部数据显示,2014年上海市场单价10万元以上的豪宅成交112套,而年四年间,上海市场单价10万元以上的天价豪宅总计成交458套,分别为78套、119套、149套、112套,其中别墅豪宅122套。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年以来预售许可证管制放开、部分项目以价换量、富豪阶层频频入市、部分"富二代"、海归人士投资豪宅,寻求身份地位的象征以及资产的保值增值等成为去年天价豪宅"卖得火"的主要原因。富豪们尤其认可浦东新区的陆家嘴(600663,股吧)板块、黄浦滨江板块、淮海中路板块。

与此同时,在10万元以下项目亦成交不错。上海中原地产监测数据发现,8月份开盘的绿城黄浦湾公寓成交均价90795元/平方米,2014年已售57.1%房源,另外一个高调入市的豪宅华侨城苏河湾成交均价95116元/平方米,已售49.8%房源。卢文曦表示,从数据可以看出,绿城产品销售不错,一方面是品质关系,另一方面是价格因素。比如黄浦湾公寓和周边产品对比价格几乎持平,但和陆家嘴项目比仍处于低位,况且去年下半年还有五里桥地块的高楼板价做支撑,所以具有一定性价比。另外,对豪宅而言,总价5000万元是比较明显的分水岭,在此价格以上去化难度相当高,而以上这些项目总价多数集中在2000万元以内。"此外,保利西岸名轩今年表现不错,是板块内成交均价的项目。项目本身在徐汇滨江板块,既有黄浦江天然景观资源,又有规划的文化娱乐等产业,加上受世博会开发辐射,未来发展前景不错。"

戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏则认为,热销项目的共同特点是都具备了豪宅所必须具备的特质以及豪宅买家的诉求点,比如地段具有身份感,产品可以展现生活艺术,品牌形象具有市场表现力。

首现单价20万元的成交

同时,上海一手住宅市场首次出现了单价破20万元的房源成交。据德佑地产市场研究部监控数据显示:2014年成交均价超过20万元/平方米的房源一共有3套,两套来自黄浦湾公寓,一套来自汤臣一品。而此前在2012年,中粮海景一号也曾出现过一套,但随即被证实是登记错误所致。

陆骑麟认为,2014年高端楼盘报价都普遍出现了虚高的现象,比如说华侨城苏河湾报价近30万元/平方米,成为上海贵楼盘,万科翡翠滨江的报价也近25万元/平方米,和老牌楼盘汤臣一品价格相当,实际上如此高的报价完全是一种营销手段。一方面为楼盘未来的价格上涨预留了空间,另一方面也意图引起市场的轰动,而适用这样高报价的房源,往往只是一批楼盘中的少数几套房源。"不过,在报价逐年升高的情况下,2014年市场上也确确实实是出现了单价超过20万元的商品住宅。这表明这类产品虽然报价太高,但经过近几年大环境的影响,也确实出现了能够接受这类商品住宅的购房者。高端楼盘依旧会遵循着其固定的运行轨迹销售,不过这些房源不可能出现暴涨暴跌的行情,且其销售周期也会相对较长,基本上都会超过3年。一旦市场活跃,开发商会通过涨价来控制其销售进度,若市场低迷或者跌至冰点,开发商也会通过封盘的手段停止销售,保证价格的稳定。"

伍惠敏则表示,随着后续土地开发增加高端住宅的供应量,未来的高端住宅市场的量价一定是平稳提升的。

中高端住宅区域差异缩小

事实上,中高端住宅出现了一个有趣的现象,5万-6万元单价的住宅区域差异在缩小,而单价8万元以上的豪宅区域差异在扩大。陈延彬补充表示,单价10万元以上的豪宅,因为区域的不同,成交差异明显,这是由资源稀缺性决定的。稀缺不可复制的资源优势使得天价豪宅多诞生于滨江板块。相反,中端住宅的区域差异在缩小。即使项目与项目间的配套设施与资源占有有差异,它们的价格差异也不会太大。举例来说,花木绿城锦绣兰庭占据世纪公园的自然资源,成交均价在5.6万元/平方米;而同售价在此区间的香溢花城却地处普陀区光新路,世纪公园和光新路板块在传统印象中地段有差异,资源配置不同,但因为豪宅整体水平的提高加上改善型项目的需求变大,价格差距正在缩小。

"未来,改善型项目将在一线城市和周边有所增加。越来越多的企业为了规避二三线城市的风险,向一线城市汇集。"陈延彬说。由于2014年改善型项目大受市场吹捧,开发商也在尝试调整和多元化产品结构。据悉,旭辉酝酿调整刚需和改善产品结构,之前比例是8:2,之后会慢慢调整到5:5,新城地产也在布局增加改善型项目。

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